实地探盘绿城逸庐：首开热销18亿！浦东现象级豪宅凭什么刷新高端住宅标准？

  上海高端楼市从来不缺话题，但能称得上“现象级”的项目寥寥无几。近期，浦东北蔡楔形绿地的绿城逸庐彻底引爆市场——首开即斩获18亿元销售额，成为当前浦东高端住宅市场的绝对焦点。后台无数粉丝追着西姐问：“西姐，绿城逸庐到底藏着什么魔力？10万+的均价还能卖得这么火？”“张江高知人群都在抢的房子，真的配得上‘六边形战士’的称号吗？”“北蔡楔形绿地的规划，能撑起这一个项目的长期价值吗？”

  带着这些疑问，西姐专程奔赴绿城逸庐的实景示范区。要知道，在当前房地产市场调整期，10万+高端项目能取得这样的销售成绩，绝非偶然。更何况，绿城此次还开创性地完整呈现了全维实景示范区，这种“所见即所得”的底气，在上海高端楼市实属罕见。今天，西姐就把这份全方位的探盘报告分享给大家，深入拆解绿城逸庐热销的底层逻辑，看看这个刷新上海高端住宅标准的项目，到底值不值得高净值人群关注。

  要读懂绿城逸庐的18亿热销，首先得看清当下上海高端住宅市场的真实态势。西姐整理了最新市场数据：今年以来，上海单价10万+的高端住宅市场整体去化节奏放缓，平均去化率不足40%，不少项目即便推出优惠活动，也难以吸引购房者买单。但就在这样的大环境下，绿城逸庐首开即售罄大半，斩获18亿元销售额，堪称逆市中的“一抹亮色”。

  西姐在项目现场看到，即便不是周末，售楼处依然人头攒动，前来参观实景示范区和样板间的购房者络绎不绝。不少购房者都是张江高科技园区的企业高管、科研人才，还有部分是从浦西改善过来的高净值家庭。一位刚签订认购协议的张先生告诉西姐：“我们在张江工作多年，一直想找一套兼顾生态环境和品质的高端住宅。绿城逸庐紧邻北蔡楔形绿地，生态资源稀缺，而且是绿城的高端产品，品质有保障。实景示范区看完后，无论是户型设计还是装修细节，都超出了我的预期，所以果断入手了。”

  据售楼处工作人员介绍，绿城逸庐此次首开推出的房源，主力户型为建面约145㎡三房、185㎡四房和225㎡四房，过会均价106938元/㎡，精准覆盖了张江高知人群和浦东改善型高净值家庭的需求。项目之所以能取得如此亮眼的销售成绩，核心在于精准契合了当前高端市场的核心需求——在不确定性增加的市场环境中，稀缺的地段、过硬的产品的质量和清晰的长期价值，成为高净值人群置业的核心考量因素。

  西姐认为，绿城逸庐的热销，不仅是绿城品牌实力的体现，更反映了当前上海高端住宅市场的底层逻辑：市场并非缺乏需求，而是缺乏真正优质的产品。对于高净值人群来说，价格并非首要考量因素，能否满足他们对居住品质、生态环境、圈层氛围的需求，才是决定他们是否出手的关键。而绿城逸庐恰好精准抓住了这一点，凭借稀缺的地段优势、卓越的产品力和全维实景呈现的底气，成功打动了市场。

  对于高端住宅来说，地段永远是核心价值的基石。绿城逸庐之所以能成为现象级红盘，其所处的浦东北蔡楔形绿地板块，具备了“产业红利+生态稀缺”的双重核心优势，这在浦东核心区堪称绝无仅有。

  首先，紧邻张江高科技园区，享受千亿级产业红利。张江高科技园区作为上海科创中心的核心承载区，汇聚了大量的高新技术企业、科研机构和高知人才，形成了以集成电路、生物医药、人工智能等为主导的千亿级产业集群。据统计，张江高科技园区内目前有各类企业超过1万家，从业人员超60万人，其中硕士及以上学历人才占比超30%，高收入、高消费能力的客群基数庞大。

  绿城逸庐距离张江高科技园区核心区仅约3公里，驾车10分钟即可到达，对于在张江工作的高知人群来说，通勤很方便快捷。更重要的是，随着张江科学城的持续发展，区域内的产业能级还将不断的提高，人口导入规模也将持续扩大，这将为项目带来稳定的高端客群支撑，也为项目的长期保值增值提供了坚实的基础。

  其次，北蔡楔形绿地规划，打造浦东核心区稀缺生态居住区。作为浦东核心区最后一块成片开发的区域，北蔡楔形绿地的规划定位为“生态优先、产城融合”的高品质居住区。根据规划，北蔡楔形绿地的绿化覆盖率将超过70%，将打造大型城市公园、滨水景观带、生态廊道等多个生态休闲空间，未来将成为浦东重要的生态绿肺和宜居高地。

  绿城逸庐紧邻北蔡楔形绿地核心区域，是板块内率先推出的高端住宅项目之一，能够优先享受板块生态规划的红利。项目周边3公里范围内，还分布着世纪公园、华夏公园、北蔡公园等多个城市公园，生态环境优越。对于长期在高压环境下工作的张江高知人群来说，这样的生态环境无疑具有极强的吸引力，能够很好的满足他们对高品质、低密宜居生活的追求。

  此外，项目所处的北蔡板块，还具备完善的交通和配套优势。交通方面，项目周边有地铁13号线号线号线，形成了便捷的轨道交通网络；自驾方面，紧邻中环线、外环线、罗山路高架等城市主干道，能快速通达浦东国际机场、虹桥商务区、陆家嘴等核心区域。配套方面，项目周边3公里范围内，有山姆会员店、宜家家居、环球港（规划中）等商业体，能满足业主的日常购物和休闲需求；教育方面，周边有北蔡中学、进才中学南校、民办华二浦东分校等优质学校；医疗方面，有上海市第一人民医院（北院）、仁济医院（东院）等三甲医院，能为业主提供优质的医疗保障。

  西姐认为，绿城逸庐所处的地段，是浦东核心区少有的“产业+生态+配套”三重优势叠加的稀缺高地。张江的产业红利为项目提供了稳定的高端客群，北蔡楔形绿地的规划为项目赋予了稀缺的生态价值，完善的交通和配套则保障了业主的日常生活便利性。这样的地段优势，在当前上海高端住宅市场中非常罕见，也是项目能够吸引大量高净值人群关注的核心原因之一。

  在当前的房地产市场中，“货不对板”“延期交付”等问题成为高端购房者的主要顾虑。而绿城逸庐此次开创性地完整呈现了全维实景示范区，从社区园林、楼栋外观到户型格局、装修细节，都真实地展现在购房者面前，这种“所见即所得”的底气，不仅打消了购房者的顾虑，也彰显了绿城对产品的质量的自信。

  西姐在实地参观实景示范区后发现，绿城逸庐的实景呈现，完全达到了高端住宅的标杆水准。首先是社区园林的打造，项目采用了绿城经典的法式园林设计风格，以对称、规整的布局，营造出优雅、庄重的居住氛围。社区入口处的法式喷泉、精心修剪的景观绿植、蜿蜒的滨水步道、开阔的阳光草坪等元素，都充满了法式浪漫风情。园林内还种植了大量的名贵树种，如香樟、桂花、樱花、红枫等，形成了丰富的植物层次，四季皆有景可赏。

  其次是楼栋外观的设计，项目采用了现代法式风格，外立面选用了高端石材和真石漆搭配，线条流畅，造型典雅，尽显高端质感。楼栋之间的间距非常宽敞，最大间距达到了80米，不仅保证了每一户的采光和通风，还为业主提供了充足的隐私空间。即便是低楼层的房源，也能享受到充足的阳光，不会有压抑感。

  更值得一提的是，项目还打造了约500㎡的全维实景样板间，将装修标准和户型细节真实地呈现给购房者。与其他项目的样板间不同，绿城逸庐的实景样板间不进行任何“美化”处理，完全按照交付标准打造，购房者看到的就是未来入住后的真实样子。这种坦诚的态度，赢得了不少购房者的认可。

  西姐认为，绿城逸庐完整呈现全维实景示范区，是对当前房地产市场痛点的精准回应。对于高端购房者来说，他们更看重产品的真实品质，而实景示范区的呈现，让他们可以直观地感受到项目的品质和居住氛围，从而做出更理性的置业决策。这种“所见即所得”的模式，不仅将成为未来高端住宅市场的发展的新趋势，也将推动整个行业更看重产品的质量的提升。

  如果说地段和生态是绿城逸庐的“外在优势”，那么卓越的产品力就是它的“内在核心”。西姐在实地参观了项目的主力户型后发现，绿城逸庐无论是户型设计还是空间利用，都最大限度地考虑了张江高知人群的居住需求，尤其是创新性的“3D魔法收纳系统”，更是让空间利用率达到了极致。

  项目此次首开推出的主力户型为建面约145㎡三房两厅两卫、185㎡四房两厅三卫和225㎡四房两厅三卫，覆盖了从改善到高端改善的不一样的需求。西姐重点实测了这三个户型，每个户型都有让人惊喜的亮点：

  这个户型是项目的入门级产品，主要面向张江的年轻高知家庭。一走进实景样板间，西姐就被其通透的空间感和合理的布局所惊艳。户型采用了南北通透、全明格局的设计，每个房间都有充足的采光和通风。

  客厅开间达到了4.5米，进深达到了7.2米，与餐厅相连，形成了一个开阔的公共活动区域。阳台采用了南向全景阳台设计，宽度达到了1.8米，长度与客厅开间一致，不仅采光好，还能欣赏到社区的园林景观。卧室的设计也非常人性化，主卧开间达到了3.8米，进深达到了5.2米，摆放一张2.0米的大床和两个床头柜后，还有足够的活动空间。主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间和步入式衣帽间，保证了主人的私密性和舒适度。

  这个户型最让人惊喜的是其创新性的“3D魔法收纳系统”。开发商通过科学的空间规划，在入户玄关、客厅、卧室、卫生间等多个区域都设计了隐藏式收纳空间。比如，入户玄关处设计了顶天立地的收纳柜，收纳空间达到了8㎡，可以轻松容纳全家人的鞋子、衣物和杂物；客厅电视机的背景墙后面设计了隐藏式收纳柜，既能摆放装饰品，又能收纳日用品；卧室的步入式衣帽间采用了分区收纳设计，衣物、配饰等都能有序摆放。据测算，整个户型的收纳空间达到了20㎡，相当于一个小型储藏室，将每一寸面积都充分的利用了起来。

  厨房采用了U型设计，操作台面宽敞，收纳空间充足，预留了双开门冰箱的位置。卫生间采用了干湿分离设计，配备了高端卫浴产品，提升了居住的品质感。对于张江的年轻高知家庭来说，这个户型空间利用率高，收纳功能强大，完全能满足日常居住需求，是上车高端住宅市场的绝佳机会。

  这个户型是项目的主力改善产品，主要面向三口之家或二胎家庭。户型采用了LDKB一体化设计，客厅开间达到了5.0米，进深达到了8.0米，与餐厅、厨房、阳台相连，形成了一个开阔的一体化公共活动区域。这种设计不仅提升了空间的通透感和采光效果，还能增强共同生活的亲属之间的互动交流，很适合家庭聚会和日常休闲。

  全明通透的格局是这个户型的另一大亮点，每个房间都有独立的采光窗户，卫生间和厨房也都配备了窗户，保证了室内的通风和采光。主卧配备了270°转角飘窗，不仅增加了采光面，还能为业主提供广阔的视野，坐在飘窗上就能欣赏到社区的园林景观和北蔡楔形绿地的生态美景。

  主卧套房的设计非常奢华，开间达到了4.2米，进深达到了6.5米，配备了独立的卫生间、步入式衣帽间和书房。独立卫生间采用了双台盆设计，配备了智能马桶、恒温花洒和浴缸，提升了居住的品质感；步入式衣帽间收纳空间充足，能满足主人的衣物收纳需求；书房能够准确的通过家庭需求改造成儿童房或休闲室，灵活性非常高。

  这个户型同样配备了“3D魔法收纳系统”，收纳空间达到了30㎡，分布在各个功能区域，能充分满足家庭的收纳需求。此外，户型还设计了一个长辈房，位于一层（如果是多层房源）或靠近入户门的位置，方便老人日常起居，避免了上下楼梯的麻烦。长辈房配备了独立的卫生间，保证了老人的私密性和便利性。

  这个户型是项目的顶级改善产品，主要面向高净值家庭和企业高管。户型采用了大横厅设计，客厅开间达到了6.0米，进深达到了9.0米，搭配南向全景落地窗，采光和视野都非常好。客厅和餐厅之间无显著的隔断，形成了一个开阔的大空间，很适合举办家庭聚会和商务宴请。

  主卧套房的设计堪称奢华，开间达到了4.5米，进深达到了7.5米，配备了独立的卫生间、步入式衣帽间、书房和露台。独立卫生间采用了五星级酒店的设计标准，配备了双台盆、智能马桶、恒温花洒和超大浴缸，还设置了独立的淋浴区和化妆区；步入式衣帽间采用了定制化设计，收纳空间充足，能满足主人的高端衣物收纳需求；书房空间宽敞，采光好，是主人办公和阅读的绝佳场所；露台面积约15㎡，可以改造成休闲区，摆放桌椅，欣赏社区景观和北蔡楔形绿地的生态美景。

  这个户型的“3D魔法收纳系统”更完善，收纳空间达到了40㎡，除了常规的收纳区域外，还设计了独立的储藏室，能满足家庭的大型物品收纳需求。此外，户型还设计了两个次卧和一个儿童房，每个房间都空间宽敞，采光好，配备了独立的衣柜和书桌，能满足多种共同生活的亲属的需求。

  西姐认为，绿城逸庐的户型设计，精准契合了张江高知人群的居住需求。无论是刚需改善的145㎡户型，还是高端改善的225㎡户型，都具备空间利用率高、收纳功能强大、舒适度高的特点。而创新性的“3D魔法收纳系统”，更是解决了高端家庭的收纳痛点，让每一寸空间都发挥了最大的价值。

  作为高端住宅项目，绿城逸庐的装修品质也堪称行业标杆。项目配备了约500㎡的高端装修标准，从装修用到的材料到家电品牌，再到细节设计，都尽显高端质感，全部符合高净值人群对居住品质的追求。

  首先，装修用到的材料选用高端品牌，品质有保障。项目的外立面选用了进口石材和高端真石漆，质感十足；室内地面采用了进口大理石和高端原木地板，搭配定制化的踢脚线，尽显高端大气；墙面采用了环保乳胶漆和高端壁纸，颜色柔和，营造出温馨的居住氛围；吊顶采用了法式石膏线装饰，线条流畅，造型典雅。

  其次，家电和卫浴品牌均为国际一线品牌。厨房配备了博世的燃气灶、抽油烟机和洗碗机，这些都是国际知名的厨卫品牌，品质和性能都很出色；水槽采用了科勒的可抽拉式水龙头，使用更便利；冰箱选用了嘉格纳的嵌入式冰箱，容量大，功能全。卫生间配备了高仪的恒温花洒和杜拉维特的智能马桶，提升了居住的品质感；浴室柜采用了定制化品牌，收纳空间充足，搭配智能镜柜，功能强大。此外，项目还配备了中央空调、地暖和新风系统“三大件”，均选用了国际一线品牌，如大金的中央空调、威能的地暖、松下的新风系统，能为业主提供恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境。

  再次，细节设计彰显人性化关怀。项目的入户门采用了高端钢木复合门，配备了指纹密码锁，安全性和便捷性都非常高；室内所有房间的窗户都采用了断桥铝型材和双层中空LOW-E玻璃，隔音、隔热效果好；阳台配备了防水插座和防滑地砖，方便业主日常晾晒和使用洗衣机；卫生间设置了防滑地砖和扶手，保障了老人和孩子的安全；卧室的床头配备了紧急呼叫按钮，能为业主提供及时的安全保障。

  西姐在样板间遇到了一位从事室内设计行业的意向购房者李女士，她告诉西姐：“我从事室内设计行业多年，看过不少高端项目的样板间。绿城逸庐的装修品质确实非常高，无论是材料的选用还是细节的设计，都体现了绿城的匠心。500㎡的装标虽然不低，但从实际呈现的效果来看，性价比非常高，可完全直接拎包入住，不用再额外花钱装修。”

  对于高净值人群来说，买房必然要考虑性价比。绿城逸庐106938元/㎡的过会均价，在浦东高端住宅市场到底值不值？西姐专门整理了浦东核心区其他高端项目的市场数据，进行了详细的对比分析。

  首先看浦东核心区的同类高端项目。目前，浦东核心区单价10万+的在售高端项目主要有陆家嘴的滨江壹号、张江的华发四季半岛、北蔡的仁恒公园世纪等。滨江壹号的均价约15万/㎡，虽然位于陆家嘴核心地段，但生态环境较差，而且户型设计相对老旧；华发四季半岛的均价约11万/㎡，位于张区，产业优势显著，但生态资源相对稀缺；仁恒公园世纪的均价约12万/㎡，位于北蔡板块，配套完善，但容积率较高，居住舒适度一般。

  与这些项目相比，绿城逸庐的均价106938元/㎡，处于相对合理的水平。从产品力来看，绿城逸庐的1.6低容积率、70%以上的周边绿化覆盖率、全维实景示范区、创新性的“3D魔法收纳系统”和高端的装修配置，都比同价位段的其他项目更存在竞争力。尤其是生态资源和产品的质量方面，绿城逸庐更是占据了绝对优势。

  再看浦东核心区的二手房市场。目前，浦东核心区单价10万+的二手房大多分布在在陆家嘴、张江、北蔡等板块。陆家嘴的二手房均价约14万/㎡，但大多是房龄在20年以上的老小区，户型设计、社区环境和装修配置都比较老旧；张江的二手房均价约10万/㎡，但大多是房龄在10年以上的次新房，产品的质量和社区环境与绿城逸庐相比存在比较大差距；北蔡的二手房均价约9万/㎡，同样存在房龄老、品质差的问题。

  西姐认为，绿城逸庐106938元/㎡的均价，结合其稀缺的地段优势、卓越的产品力、完善的配套和清晰的长期价值，性价比非常高。对于预算在1500万-3000万之间，想在浦东核心区置业的高净值人群来说，绿城逸庐无疑是一个很值得考虑的选择。

  经过一天的实地探盘，西姐对绿城逸庐有了非常全面的了解。总结一下，这一个项目的核心优势非常明确：张江产业红利+北蔡生态规划，双重稀缺优势叠加；全维实景示范区呈现，品质“所见即所得”；创新性“3D魔法收纳系统”，空间利用率极致；全龄段户型覆盖，精准匹配高知人群需求；500㎡高端装修标准，细节之处彰显品质；央企绿城开发，品质和服务有保障。

  第一类：在张江高科技园区、陆家嘴、世纪大道等区域工作的高知人群和企业高管。这类人群收入高、消费能力强，对居住品质和通勤便利性有较高的要求。绿城逸庐距离张江高科技园区仅3公里，通勤便捷，而且项目的产品的质量和生态环境能满足他们对高品质生活的追求，是这类人群的“理想之选”。

  第二类：预算在1500万-3000万之间，追求生态宜居和高品质居住体验的高净值家庭。对于这类家庭来说，绿城逸庐紧邻北蔡楔形绿地，生态资源稀缺，而且项目的低容积率、法式园林、高端装修配置，能为他们提供舒适、优雅的居住环境，全部符合他们对高品质生活的追求。

  第三类：注重子女教育的家庭。项目周边有北蔡中学、进才中学南校、民办华二浦东分校等优质学校，能为业主子女提供优质的教育资源。对于有孩子的家庭来说，选择这里能解决孩子的教育问题，非常省心。

  第四类：追求长期保值增值的投资型购房者。绿城逸庐所处的地段具备“产业+生态+配套”三重优势，随着张江科学城的持续发展和北蔡楔形绿地规划的逐步落地，项目的长期价值非常清晰。对于投资型购房者来说，这样的项目具有较高的投资潜力，是一个很值得配置的资产。

  1. 优先实地参观实景示范区：绿城逸庐的全维实景示范区已经完整呈现，建议意向购房者亲自前往项目现场，实地查看社区园林、楼栋外观、户型格局、装修细节等，感受项目的品质和居住氛围，做到心中有数。

  2. 根据家庭需求选择户型：如果是年轻高知家庭，预算有限，建议选择145㎡三房户型，性能好价格低，能满足基本居住需求；如果是三口之家或二胎家庭，建议选择185㎡四房户型，空间宽敞，舒适度高；如果是高净值家庭或企业高管，追求高端品质生活，建议选择225㎡四房户型，品质感拉满，能满足多元居住需求。

  3. 关注楼层和朝向选择：建议选择中高楼层、南北朝向的房源，这样的房源采光、通风和视野都更好，居住舒适度更高。对于喜欢生态景观的购房者，可以优先选择靠近北蔡楔形绿地一侧的房源，能欣赏到更优美的生态景观。

  4. 了解物业服务：物业服务的好坏直接影响居住体验。绿城的物业服务在行业内口碑较好，建议意向购房者了解一下项目的物业服务内容和收费标准，确保未来能享受到优质的物业服务。

  总的来说，绿城逸庐的首开热销18亿，绝非偶然，而是稀缺地段、卓越产品力、全维实景呈现和绿城品牌实力共同作用的结果。在当前理性的高端楼市环境中，这样的高品质项目显得很珍贵。如果你正在浦东核心区寻找高端住宅，尤其是注重生态环境和产品的质量的高净值人群，那么绿城逸庐绝对值得着重关注。不妨亲自去项目现场看一看，相信你一定会有不一样的收获。